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对于中国人来说，买房是一件不可避免的人生大事。
据说，频繁看房是每个购房者不可避免的命运。 有过类似经历的人一定都明白——如果上下班方便，选择公司附近的二手房，那么就在预算之内，而且中介会表明性价比很高。很可能它们都是“又旧又坏”的。
城外新需楼盘的户型虽然不错，但缺点也很明显。 不仅距离远，而且交通不方便。 此外，楼花爆房、交房时维权的案例也多有发生，也让人心生恐惧。
所以最后我被迫再次看二手房。 但为何有的小区才建成十几年，却显得破烂不堪？
居住体验很难用一个词来形容
大家不愿意选择“又老又小”的核心原因是居住体验实在太差了。
比如，六楼没有电梯，搬着重要的快递回家很累； 小区坑坑洼洼，夏天蚊子特别多； 最离谱的是，有时我和朋友在家做火锅的时候，断路器竟然跳闸了。
清华大学建筑学院的学者经过研究，将老旧社区存在的问题归纳为八类。 除了刚才提到的以外，还存在停车难、流动人口多、邻里矛盾、物业服务差或无物业等问题[1]。
人们常说，一个社区的质量在建成前的20年是最好的。 20年是由盛到衰的分水岭[2][3]。 越往后，就越容易出现问题。
在中国，住在这样的老房子里的家庭不少。 第七次人口普查数据显示，32%的城镇家庭住房建于2000年之前[4]。 因此，即便是1998年以后建成的最早一批商品住宅小区，也已经到了20年的分水岭。
但如前所述，一些已有十几年历史的社区看起来并不比那些“又破又旧”的社区新多少。 马路上经常可以看到狗拉屎。 进入单元楼，灯坏了，砖也碎了，非常吓人。
一个小小区之所以变得如此破旧，主要是因为物业管理的问题。
现在的商品房大多是期房房产贷款，楼盘都是开发商提前指定的。 这里有一个大技巧。 许多房产归开发商自己所有。 天眼查专业版数据显示，我国有183多个。
业主高兴地搬进新房后，发现物业公司“样样都是最好的，但收钱却排名第一”。 每年交几千的物业费，却连最基本的社区卫生、修坏的路灯都做不了。
业主有冤屈吗？ 业主满意与否房产贷款，你就知道了。 2019年消费者协会调查显示，业主对物业服务的满意度勉强及格，最基本的保洁服务甚至达不到要求[5]。
被忽视的财产很难被取代
其实房产贷款，物业服务也是有层次的。 以苏州市为例，五个等级对应五种不同的服务标准。
以大家最容易感知到的清洁为例。 三星级和五星级标准都要求电梯、过道、台阶每天清洁一次。 如果您的住宅物业提供五星级服务，那么楼梯扶手必须每天清洁一次，而三星级服务只需每周清洁一次[6]。
当然，服务越细致，价格就越贵。 如果居住最常见的89平米三居室，2022年五星级、四星级、三星级酒店平均物业费分别为4165元、2937元和2147元[7]。
不同城市的物业费水平差异很大。 苏州最贵的一年近3000元。 一线城市中，被调侃有自己汇率的苏州，物业费整体水平最低，平均只有千多。 当然，这可能是因为苏州有很多老小区，所以看起来很便宜[8]。
多花一点钱，选择五星级服务的房产是不是更省心呢？ 不太确定。 就连高档住宅区的楼盘房产贷款，也是黑如乌鸦。 歌手李荣浩曾在微博发文愤怒批评物业公司，称“停水停电，没人接我电话”、“我被当成孙子一样训练”。
难怪有人称他们为“吴大师”，大师的大师。 交了这么贵的物业费，服务却还是这么差。 小区可以换成信誉更好的楼盘吗？ 答案是肯定的张家港私人房屋抵押贷款哪个银行利息最低，但是过程太困难了。
首先，社区必须成立业主委员会，然后召开业主大会，发起投票变更产权。 许多社区无法单独完成这两件事。
首先，业主委员会是一项免费工作，没有业主的积极参与很难成立。 其次，获得占社区总建筑面积和总人数三分之二以上业主的同意非常困难[9]。
而且你会遇到各种各样的阻力。 例如，一些小区业主与物业管理有关，他们会在社区群体中散布物管委员会挪用资金的谣言。 更可怕的是，物业公司雇佣了一些强硬男子，夜间尾随业委会女志愿者进行恐吓，目的是扰乱投票。
即使投票成功，一些小区仍然会遇到老业主作弊、不肯退出的情况。 网上可以找到很多“新旧房产交接，现场打斗”、“想换房产的小区业主被打到骨头里”等短视频。
在一些物业状况较差又无法更换的小区，不少业主以不交物业费的方式抵制。 如果不从已经很糟糕的财产中收钱，情况就会变得更糟，最终陷入恶性循环。
我们不能指望公益基金。
如果你把一套不好的房产放到市场上，开发商在你买房子时吹嘘的园林绿化，可能几年之内所有的树都会枯死，房子也会比其他小区老化得更快。
因为房屋的各个组成部分都有合理的使用寿命，勤于维护、预防和检查可以使其寿命更长。
例如，防止渗漏的防水层的使用寿命为10年或20年[10]。 房屋的“厚外套”隔热层寿命较长，但只有25年[11]。
最脆弱的是电梯。 虽然国家暂时没有统一规定，例如苏州规定电梯的合理“兼职”期限只有15年，使用后很容易出现各种故障和事故[12]。
除此之外，我国住宅建筑的设计使用年限实际上只有50年，产权很难维持70年[13]。 当你在房子里住了50年之后，你就得自掏腰包聘请专业机构来评估房屋结构是否安全。 幸运的是，只需进行小修缮即可继续居住。 如果房屋被认定为危房，只能放弃使用或在原址重建。
后者听起来可能很难实现，但也有成功的例子。 在苏州，一栋已过了60岁生日的两层楼于2014年被认定为危楼，居民决定自筹资金重建该楼。 经过近十年的努力，重建终于完成[14]。
但现在的商品房往往有20层、30层，全部拆除重建似乎不太现实。
一些“幸运儿”可以等待***的装修工程，但大多数房屋只能依靠社区的公共维修基金——我们买房时要一次性支付购房款的2%-3%价格，用于将来修复损坏或损坏。 墙体外墙渗漏、电梯等公共设施改造或更换。
但拿到钱并不容易。 经过查阅资料，我们发现申请这笔钱至少需要经过四大关卡[15]。 首先，业主委员会或业主大会提出提款申请并获得绝大多数业主的同意。
当涉及到金钱时，往往很难达成共识。 例如，底层的居民可能不关心楼上的电梯故障或屋顶漏水； 出租房屋的业主可能不太关心社区的现状。
即使大多数业主同意，这也仅仅只是开始。 申请资金的步骤很多，流程很长，需要经过多次审核和受理。
一直对公共维修资金虎视眈眈的房地产公司也想方设法赚钱。 比如，明明公共设施没有问题，却向业主谎称存在严重故障，需要提前用钱，导致过度维修。
更离谱的物业会绕过业主，直接偷钱。 曾有小区出现伪造业主签名的情况，共动用公共维修资金64笔，金额489万元[16]。 可见，使用公共资金来维持社区的行为很可能会被忽视。
曾有人在知乎上问：“高层住宅区会变成贫民窟吗？” 这个比喻听起来可能有些危言耸听，但面对交房时始终需要保障的建筑质量，以及入住后粗制滥造、倒塌的房产，高层住宅小区的发展正在加速。 衰退已经是很多业主不得不面对的问题。
回想我二三十岁的时候，为了买房，掏空了家里的积蓄，背上了三十年的房贷，花掉了人生中最大的一笔购房。 结果张家港私人房屋抵押贷款哪个银行利息最低，房贷还没还清房产贷款，房子也早已无法居住。 有多少人能买得起新房？
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