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黄桥街道个人房产抵押贷款
来源 | 苏州市中级人民法院
编者按：近日，苏州市中级人民法院发布了2022年苏州市法院金融审判十大典型案例，以下为十大典型案例。
案例10：公司经理与江、沉、A银行除权纠纷
【裁判积分】
房地产开发商与购房者恶意串通签订《商品房销售合同》按揭房产抵押贷款，以预售商品房为抵押向银行借款并办理抵押通知登记。 《商品房销售合同》系串通虚假表述，导致《商品房销售合同》无效。 没有证据证明银行知晓此事的，应当认定银行为抵押通知登记的善意第三人。
【案件基本事实】
2012年5月25日，J公司与姜某、沈某签订了《商品房销售合同》，并办理了网上签约登记手续。 约定姜某、沈某以人民币1000元向J公司预购一套商铺。 其中黄桥街道个人房产抵押贷款，有首付元和贷款元。 合同签订后，J公司借用姜某的身份证办理了借记卡，并将转入借记卡的人民币转给J公司，用于按照合同支付姜某的首付款。 J公司在能够提供买家办理产权登记的相关资料时，并未向蒋、申提供，也没有交付该店铺。
江某、申某向A银行又借入人民币人民币。为保证债务履行，江某、申某对涉案商铺办理了抵押通知书，J公司承担当期连带责任。 上述借款已于2012年6月1日汇入J公司账户，J公司按月还本付息，直至2015年9月为止。J公司未履行还款义务，A银行向南昌法院提起诉讼。 2016年10月10日，南昌法院判决姜某、沉某承担还本付息义务，J公司承担连带责任。
2020年9月14日黄桥街道个人房产抵押贷款，苏州市梁溪区人民法院根据债权人的申请，依法裁定受理J公司的破产重整申请。 报偿期内，A银行向J公司管理人申报债权，声称其对前述抵押通知书登记的财产享有优先受偿权。 J公司经理认为，J公司与江、沉签订的《商品房销售合同》是两人恶意串通，骗取银行贷款，并无真实意图买卖房产。 《商品房销售合同》无法真正履行。 抵押通知登记不可能转为正式抵押登记，故A银行关于对涉案商铺行使优先受偿权的意见不予采纳。
2021年10月11日，J公司向苏州市梁溪区人民法院提起诉讼，请求确认J公司与姜某、沉某签订的《商品房销售合同》无效，并撤销登记。 A银行作为具有独立索赔权的第三方参与诉讼，请求确认其对涉案店铺享有优先受偿权。 在诉讼过程中，姜某、沈某承认无意购买该店。 为了提高销售业绩和公司资金需求，J公司签订了《商品房销售合同》和借款合同。 所有购房、贷款资料、银行卡均由J公司控制。
【裁判结果】
一审法院于2021年11月18日作出（2021）苏0213民初10981号民事判决书： 1、确认J公司与江、申签订的《商品房销售合同》无效； 2. 取消注册； 3.、驳回A银行的索赔。 A银行不服上述判决按揭房产抵押贷款，提起上诉。 苏州市中级人民法院于2022年8月15日作出（2022）苏02民终1615号民事判决书：撤销原判决第三项，改判后确认A银行优先受偿涉案店铺。
【判决理由】
法院生效判决认为：涉案商铺抵押通知登记不存在失效，应认定A银行对涉案商铺享有优先受偿权。
一、截至本案诉讼，涉案商铺权属尚未变更并登记在抵押人蒋某、沈某名下，尚未具备抵押登记条件，抵押通知书注册尚未过期。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押通知登记后按揭房产抵押贷款，权利人通知登记要求优先受偿抵押财产。” 经审查，该建筑物已经办理首次权属登记，且不存在未办理预告登记的情况的，人民法院应予支持按揭房产抵押贷款，并认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，涉案商铺已进行初次登记，即房屋权属已首次登记，提前登记的房产与首次房屋权属登记时登记的房产不存在不一致的情况。不存在抵押提前登记已过期的情况，此时，物业应支持银行A向涉及抵押通知登记的商铺主张优先还款的请求。
三、涉案《商品房买卖合同》被法院确认无效。 此时，姜某、沈某不再有权主张涉案商铺所有权变更登记在其名下，A银行的抵押通知登记也不会转为，但没有证据证明A银行在接受抵押担保、发放贷款时明知商品房买卖合同无效。 A银行为涉案商铺办理抵押通知登记时应视为善意第三人。
【裁判员的含义】
我国目前的房地产开发模式主要以期房销售为主。 购房者购买期房时，以开发商预售的期房为抵押，向银行申请住房贷款。 但由于借款时房屋尚未竣工交付且已办理初始登记，银行抵押通知登记只能针对房屋进行。 当房屋符合抵押登记条件时，抵押通知登记转为抵押登记。 一些开发商在开发房地产项目时，因资金短缺按揭房产抵押贷款，通过与亲友签订《商品房销售合同》骗取银行贷款。 但他们实际上并没有按照《商品房买卖合同》规定，房屋竣工后，将房屋交付给购房者，并办理房屋所有权过户登记。 此时银行的抵押通知登记无法转为正式登记。 又因银行并不知晓《商品房买卖合同》中双方恶意串通骗取银行贷款的行为，故其在抵押通知登记中属于善意第三人，是抵押通知登记的权利人。 。 根据担保制度司法解释第五十二条第一款的规定，抵押通知登记的权利人有权直接主张抵押权，即此时依法准备的抵押通知登记。具有抵押登记的法律效力。