国庆前最后一个交易日收市后，一波房地产利好政策传出。在我的印象中，房地产行业已经很久没有看到如此频繁的收益了。记得2008年和2014年有这个实力，我们先来看看这些正面总结，然后依次分析这些政策对银行的影响。
部分城市分阶段放宽
9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的市***可自行决定在2022年底前分阶段维持、降级或取消新的地方分布。
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决定降级第一批个人
决定自2022年10月1日起，第一批个人下调0.15个百分点，5年以下（含5年）、5年以上利率调整为2.6%，分别为 3.1%。第二套个人保单不变，即5年以下（含5年）和5年以上的利率分别不低于3.025%和3.575%。（结束）
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个人所得税政策支持居民购房
2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人在现房售出后1年内，在同城出售自有房屋并回购房屋的，可按规定申请退税。个人所得税。
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从以上的利好政策来看，这次国家重振房地产的决心很大。过去几个月，我一直在发文说，下半年国家一定会振兴房地产。一个优势不够，就会有两个优势，两个优势不够，就会有四个优势，直到把地产从泥潭中拉出来。因为2014年工商银行个人住房贷款利率，拯救房地产就是拯救经济。
正如我在之前的文章中所分析的，我国经济的驱动力无非是出口、基础设施和消费。今年下半年，受欧美经济增长停滞和世界其他地区供应链重启影响，我国出口增速明显回落，对经济的拉动作用减弱。基建从去年第四季度开始就一直在努力，但到目前为止效果并不十分理想。
许多人谈论白酒、乳制品和芥末的消费。事实上，吃喝等日常消费的驱动能力是非常有限的。归根结底，要依靠汽车和购房相关的消费来拉动经济。大家总是忽略了房地产对消费的带动作用。去年刚换了改善房，就知道换房或者买房对消费有很大的推动作用。首当其冲的是装修相关的消费。住2000平米的纯装修，很便宜。毕竟客厅的材质和污染是必须要考虑的。装修完成后就是家具、家电、装修。毕竟没有人愿意在新房子里用旧东西，如果他们的财政资源允许，他们想使用新的。中国经济目前的困境主要是消费需求不足，大家都把钱存银行。当消费需求不足时，企业的扩张需求自然不足。因此，有必要想办法刺激消费，尤其是选择性消费。显然，买房带动装修、装修、家具、家电是目前最好的选择。必须想办法刺激消费，尤其是选择性消费。显然，买房带动装修、装修、家具、家电是目前最好的选择。必须想办法刺激消费，尤其是选择性消费。显然，买房带动装修、装修、家具、家电是目前最好的选择。
除了救经济，第二层逻辑是救***（金融）。我国地方***财政非常依赖土地财政。在一些地区，土地财政收入甚至占到***收入的70%以上。过去，***把土地卖给开发商，开发商建房卖给买家，开发商收到货款后继续买地。在这个周期中，***收一次卖地的钱（土地出让费），购房者收税（印花税），开发商赚钱收税（企业所得税、增值税）。现在，房子卖不掉，链上各处的税费也收不回来。地方财政缺口巨大。
最后一层推导逻辑是：房地产是为了救银行。今年银行业的整体表现其实还可以。银行ETF()前三季度跌幅不足8%，远低于大盘跌幅，如下图1所示：
图1
但考虑到今年银行业业绩稳定增长（大型银行6%，大部分中小银行两位数增长）和极低估值（整体净突破，股息收益率远超存款和理财）同期收入），银行板块值得更好的表现。今年，影响银行业估值回升的两个因素与楼市低迷有关。一方面，房地产行业低迷导致经济复苏不畅，银行信贷需求严重不足，资产短缺现象更加严重。另一方面，房地产开发贷款和未完工楼房也存在资产质量风险。
有人可能会说，不！三项政策中有两项降低了银行抵押贷款利率。降低利率对银行不利吗？别着急垫资过桥，让我们分别看看这些政策。一是差异化放宽部分城市。央行政策规定为：“对于2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比和同比下降的城市，2022年底前分阶段放宽一套住房商业下限。” 那么买房贷款，哪些城市符合这个条件呢？我借用了一家金融机构的报告，如下图2所示：
图 2
图2是全国70个主要城市的房价走势图。左边是环比，右边是同比。符合条件的城市标为绿色。我统计了23个符合要求的城市，这23个城市大部分是三线城市。而且，实施时间只有未来3个月，只有第一套房。考虑到符合条件的城市销售额只有30%左右，也就是3-4万亿，我国今年的新房销售估计在10-13万亿之间。假设首套房和二套房的比例为1：1，取消首套房利率下限涉及的金额为1.5万亿元。如果分4个季度分摊，每季度新增房贷约4000亿元。与 200 万亿的 贷款 规模相比，只有 0.2% 的 贷款 受到影响。对银行收入的影响在很大程度上可以忽略不计。
另外，目前银行整体信贷需求非常疲软，国家要求贷款要让利给企业。即使有这些抵押贷款折扣贷款，利率仍然高于风险较高的微型贷款。另外，前期银行发行的很多纸币都是贴现的，虽然基本没有风险，但是利率非常非常低。银行将折扣金额转让给抵押贷款也是一项好生意。
这项政策主要是为了刺激刚需的潜在买家的购买意愿。如果房价持续下跌的势头在四季度有所缓解，这一优惠政策将自动结束。从优惠的角度看，我看到一些三线城市把首套房的房贷利率下调了60个基点。加上今年早些时候已经实施的政策，累计降幅已经超过，相当于原利率30%的优惠。此优惠可与2008年媲美，因此建议刚需购房者抓紧时间。
关于公积金降息贷款2014年工商银行个人住房贷款利率，我想大部分人对住房公积金的理解都有问题。在住房公积金制度中，虽然表面上大家存的公积金都存入银行，但公积金贷款也是通过银行分配的。然而，实际上银行只是这个过程中的收银员。银行收到的公积金贷款利息和公积金存款支付的利息归公积金中心所有，不计入银行收入。银行只收取服务费。因此，降低公积金贷款利率对银行的收入没有影响。此策略主要影响所有客户端贷款
最后退税政策与银行无关。该政策主要针对需求改善的客户，降低改善客户的交易成本，激活改善的需求。
除了上述国家层面的房地产行业扶持政策外，各地区在国庆期间陆续出台了多项扶持政策。此外，也有传言称，央行要求六大国有银行在最近四个月分别增加对房地产行业的信贷支持1000亿元，其中可以包括抵押贷款、开发贷款和购买房地产。房地产公司债券。
这些政策都将对房地产市场产生巨大的推动作用，有利于国民经济的复苏。这些都是银行顺周期行业的重大利好。振兴房地产业小额贷款，就等于把压低银行估值的两座大山推倒了。四季度和一季度一直是银行业推出市场的最佳时机。过去10年，银行业的大部分市场都是在冬季启动的。因此，现在是投资银行业的绝佳时机。我在年中银行业投资展望中也提到了这一点。会议前后是非常适合银行股连续行情的切入点。在这个时间点，
我的建议一直是：一般投资者以银行指数基金为主要配置方式，比如在市场上交易的银行ETF（），或者场外购买的银行ETF挂钩基金（A股：，C股：）。
银行ETF()及其支线基金(A股代码/C股代码)跟踪中证银行指数，包括42只上市银行股，其中70%的仓位集中在招商银行、兴业银行等高成长公司银行、平安银行、宁波银行。银行股是分享银行业市场行情的有效投资工具。目前，Bank ETF()是A股中规模最大、流动性最强的银行ETF，日交易活跃，交易量大，可以避免交易中的流动性问题。
银行ETF的投资者今年基本上避开了更广泛的熊市。前三季度跌幅不足8%，而创业板和科创板同期跌幅均在30%以上，跌幅也在20%以上。在股市中生存最重要的不是你短期内赚了多少，而是你能活多久。银行业极低的估值提供了非常厚实的安全垫，银行后续的股权再融资需求仍需要估值修复作为前提。请记住，当国家拯救经济时，它拯救了银行！
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