“三条红线”新规实施后，哪些项目融资难？
1、征地项目融资情况
2. 城市更新项目融资
3、项目获得开发贷款后的融资
4. 贷款置换融资
作者强调：
2020年9月，媒体披露，监管部门要求恒大、万科、碧桂园等试点房企在2023年6月30日前完成减债目标。每月15日前向监管部门报备。共涉及8项财务指标，包括“三条红线”指标（具体为房企剔除垫款后资产负债率不大于70%，房企净负债率不大于100%，房企“短期现金流”负债率小于1）。
一个多月来，“三道红线”让不少开发者如诅咒般失眠。一些龙头房企要么出售项目或资产，要么尝试完成重组，更多的是尝试股权融资、资产转让（售后回购）等多种融资途径。据了解，监管确定的“三条红线”中，开发商三项指标全部“踩线”的车子抵押贷款，计息负债不得增加；两项指标“踩线”的，有息负债规模年增长率不超过5%；如果只有一个“踩线”，有息负债规模年增长率可放宽至10%；如果各项指标均符合监管部门要求，有息负债规模年增长率可放宽至15%。根据监管要求，如果开发商提交的减债方案不达标，监管部门将要求金融机构对相应房企的全额债务进行限制。
为了避免被监管部门叫来喝茶，百强房企的融资策略和融资步骤变得极为保守。信用评级较高的开发商融资难度依然较大，目前主体较弱的中小开发商融资难度较大。雪上加霜的是，下面结合我们近期的经营情况，对中小房企面临的融资问题及解决方案进行详细梳理，供同行参考。
1、征地项目融资情况
由于征地项目工业部分占比较大，销售减少有限，经营难度较大，因此征地项目融资难度普遍（通过正式征地）。中小型房地产企业在为征地项目寻求土地融资时，难以满足大多数预融资机构的主体和业务业态的准入要求。因此，我们建议此类开发商直接在股东背景下寻找品牌开发商。但由于这些基金公司大多需要按照“融资+合作发展”的思路来运作
在我们放手的征地项目中，融资促进的前提基本是品牌开发商可以提供增信。例如，原项目方（钩子处）找到前100名或品牌开发商合作开发，这些强大的实体提供增强。信用担保措施。在“三条红线”监管的背景下，目前百强、地方领导等强势房企对上述融资业务的合作积极性明显降低，甚至在“融资+合作开发”的前提下，他们也关心融资水平。人们对信用增强和担保有很多担忧。总的来说，市场上的工业项目越来越多，
2. 城市更新项目融资
以粤港澳大湾区城市更新和三旧改造项目为例，由于旧改资源的本地化特点，很多获得城市更新/三旧改造项目实施资格的早期公司或企业被基本上是本地的中小型开发商。虽然项目的阶段比较成熟，比如已经到了确定实施主体或者缴纳土地出让金的阶段，但是由于融资主体薄弱，资金需求量普遍偏小，尤其是利润该项目在当前更新政策下的空间相对有限，因此市场上仍然只有少数机构愿意向此类融资主体放贷。
值得一提的是，在我们的募资端，虽然部分投资人更喜欢续期项目融资，但在产品要素方面对我们提出了更高的要求。18%以上（实际上很少有项目能有这个利润率），而融资方的自有资金必须达到50%（即拨出的资金比例不超过50%）。从我们目前的经营情况来看，续期项目的融资虽然对主体的准入没有硬性要求，但募集资金并不难，产品和贷款形式也容易办理，但很难做到。找到符合我们准入标准的项目。所以我们没有项目可做，中小开发商也没有钱融资。
3、项目获得开发贷款后的融资
开发商获得项目开发贷款后的融资主要有两种情况。一是获得开发贷款后，因开发建设资金不足，需要继续融资，即新增融资需要与开发贷款并存；情况是，开发贷款到期时，由于无法偿还本息，需要寻找新的资金完成置换贷款。
（一）“优先股”融资业务与开发贷款并存
从融资市场的运作来看，开发商在获得项目公司和目标开发项目的开发贷款后，若想继续放大杠杆获得其他融资资金，实际上将面临诸多现实障碍。在操作中。以我们的优先股融资业务为例，虽然我们的优先股融资可以与开发贷款并存，但前提是我们优先股融资的切入点必须在项目公司申请开发贷款之前，即我们在项目公司的开发贷款债务形成之前，项目公司的优先股可以更有保障。其实从投后来看，开发商刚交完土地出让金后，我们的优先股资金将立即进入，然后我们将进行投后监管，并与项目公司合作获得开发贷款。优先股投资层面的资金安全。但是，如果项目公司获得开发贷款后，再寻求优先股或其他形式的融资，由于开发贷款本身已经用尽了土地抵押、股权质押等风险控制措施银行贷款，因此很难获得融资，即即，优先股的融资业务必须经过预处理。
为方便说明，以后我们就常规优先股业务做一个简单的例子和说明：
(2) 贷款 开发贷款到期时更换
根据我们的贷款经验，在中国大部分城市，开发商的项目公司在为开发项目申请预售许可证时，必须释放土地，即原始抵押给提供土地的银行或信托。发展贷款。土地和/或在建工程必须放行（例如，在某些城市，***会在申请预售许可证时收回土地使用权证）。在融资实践方面，银行、信托等机构可以在开发商提供补充抵押品、存款等替代抵押品的情况下，配合完成土地出让和/或在建工程。当然，
开发贷款到期后，如果开发商无法还款，此时寻求融资将非常尴尬：首先，目标项目（土地和在建工程）无法再抵押；二、项目的销售周期 在不可预测的情况下，还款来源存在不确定性；第三，在未完工项目等极端情况下小额贷款公司三条红线，总承包商优先于抵押（如有）和普通债权实现，影响后端资金。自闭症谱系障碍。因此，如果新的金融机构在开发贷款到期后继续提供融资，新的金融机构将面临更大的风险，这也是大多数金融机构在开发贷款到期后不愿为项目融资的根本原因。.
很多同事问我们，为什么预售商品房没有通过预抵押登记或网上签单来解决风控和担保问题，即土地置换和/或失败的问题。以我们自身的业务运营经验为例，通过申请在线签名锁定预售楼盘存在较大的运营成本。比如在线签名的处理，需要将首付转入开发商的监管账户，并支付车身维修基金等。但是，当通过桥梁等方式流动的首付将在以后列出时，涉及到监管账户的账户限制，即使找总包，监管也配合，并且办理了房管部门的手续，你要考虑期限。因此资金成本在运营成本方面是非常不经济的，而且手续也比较复杂。至于预售商品房的抵押登记，国内很多城市还没有发布这种操作方式，而提前登记最终取决于商品房竣工交付后抵押权的实现，所以这种不确定性仍然存在。相关操作风险暴露明显。一般来说，我们一般对更换贷款开发贷款到期项目不太感兴趣。并且手续相对复杂。至于预售商品房的抵押登记，国内很多城市还没有发布这种操作方式，而提前登记最终取决于商品房竣工交付后抵押权的实现，所以这种不确定性仍然存在。相关操作风险暴露明显。一般来说，我们一般对更换贷款开发贷款到期项目不太感兴趣。并且手续相对复杂。至于预售商品房的抵押登记小额贷款公司三条红线，国内很多城市还没有发布这种操作方式，而提前登记最终取决于商品房竣工交付后抵押权的实现，所以这种不确定性仍然存在。相关操作风险暴露明显。一般来说，我们一般对更换贷款开发贷款到期项目不太感兴趣。而抵押前登记最终取决于商品房竣工交付后抵押权的实现，所以这种不确定性仍然存在。相关操作风险暴露明显。一般来说，我们一般对更换贷款开发贷款到期项目不太感兴趣。而抵押前登记最终取决于商品房竣工交付后抵押权的实现，所以这种不确定性仍然存在。相关操作风险暴露明显。一般来说，我们一般对更换贷款开发贷款到期项目不太感兴趣。
4. 贷款置换融资
从我们今年的前期融资业务来看，贷款置换融资需求总体呈上升趋势，尤其是在疫情后融资成本低迷时期。有两种典型的更换情况。一是前端融资额度不够企业贷款，授信不够大，所以用后端融资增加额度，然后放出抵押物和股权配合后端融资; 二是前端融资成本太高，找后端低成本融资完成置换。值得注意的是，与抵押品在开发贷款到期后无法继续使用（主要是预售许可证的处理）不同，此类融资的抵押品继续存在，仅存在抵押品的释放。在困难的情况下，必须考虑二次存款的想法，但很少有金融机构能够接受二次存款（即“二次抵押”）。此外，虽然后端融资的金额增加了很多，但融资成本可能会相应增加，这也将导致融资替代的实施效果不佳。一般来说，融资置换的操作细节主要取决于项目的实际情况。
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