节前，央行、银保监会、财政部等部门出台了多项住房抵押贷款新政策。国庆长假期间，不少城市迅速行动起来。当第一家再次调整时，也是七年来首次下调。
据第一财经记者了解，包括山东济宁、广东清远在内的多个城市在国庆期间纷纷下调首套房，创下3.7%的新低。节后首日，杭州、无锡、郑州等数十个城市正式宣布调整第一批个人。
中国指数研究院指数事业部市场研究部主任陈文静告诉记者，预计符合条件的城市将跟进下调首套房贷利率，具体落实情况部分城市房贷利率也将创历史新低。优化房屋认定、贷款认定等政策，降低房屋置换、购房成本，刚性需求和改善需求得到有效释放。
同时也有人指出，降息实施到销售回升还需要1到2个季度，政策进一步放宽的空间仍值得期待。
多城房贷利率“破4”
“刚刚下降，最新的是3.95%。” 10月9日，建设银行济宁分行住房贷款部工作人员告诉记者，该行首套个人住房进一步下调。在此之前，该分行已实施比 LPR（贷款 市场报价利率）低 20 个基点的最低抵押贷款利率。
这与节前出台的房地产新政策不无关系。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定分阶段实施差别化住房信贷政策。对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比和同比持续下降的城市，2022年底前，分阶段放宽首套住房下限。
从国家统计局6-8月公布的70个大中城市商品房新增情况来看，有23个城市符合这一政策，主要是三四线城市和包括济宁在内的部分二线城市，山东。
这是今年以来中央第二次调整房贷利率下限。5月初，央行和银保监会宣布下调首次购房新发行量，并将下限从不低于LPR同期调整为LPR-20BP。此外，5年以上LPR年内3次下调35个基点，居民购房负担大幅减轻。
在楼市持续低迷的背景下，各地***响应新政，实施因城施策的积极性明显提高。一些符合要求的城市迅速跟进。除了23个符合要求的大中城市外，还有很多三四线城市符合要求。有相应的动作。据中国指数研究院不完全统计，除济宁外，截至10月8日，武汉、清远、江门等城市已下调或取消首套房贷利率下限。
以清远为例，全市将首套房贷款利率下限从LPR-20BP调整为LPR-60BP，房贷利率低至3.7%消费贷款，再创新低；江门、云浮、湛江暂时取消首套房贷款利率下限。武汉是第一个实施这一政策的省会城市。首套房贷款利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP。目前，武汉部分银行可实行首套房贷利率3.9%。
不过，据记者了解，除上述城市外，确认首次置业商业贷款利率调整的城市寥寥无几。陈文静认为，预计符合条件的城市将跟进下调首套房贷利率。
公积金贷款也减轻了负担
除了商业贷款，个人也迎来下行。
也是在节前（9月30日），央行决定自2022年10月1日起下调第一批个人0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别为分别调整为 2.6% 和 3.1%。%。这是央行七年来（2015年8月）首次下调个人首套，释放出“稳住房地产”的强烈信号。
在此背景下台湾房屋贷款利率，节后城市开始调整个人。以北京为例，记者查看官网发现，该市已经更新到最新状态，即5年以内（含5年）2.6%，5年以上3.1%。同时，上海、广州、深圳的官方网站也进行了更新。
此外，据记者不完全统计，杭州、无锡、南京、济宁等30多个地方已正式宣布首套降级。以杭州为例，虽然官网尚未更新，但其官方微信公众号“杭州公积金发放”已于10月8日正式发布消息，强调新规适用于10月1日（含）之后发布的。第一套个人住房公积金贷款，即10月1日前已发放但未到期的第一套个人住房公积金贷款，自1月1日起按调整后的新利率执行, 2023 年。
第一财经记者向建行济宁某支行工作人员咨询时，对方表示，目前个人住房公积金贷款最迟执行3.1%，此次调整早于下调。调整。北京多位当地房产中介也证实，目前公积金贷款已实施降息。
陈文婧认为设备抵押贷款，首套房贷款利率下限放宽后，部分城市房贷利率实际执行情况将创历史新低。各城市退税、优化购房认购贷款等政策叠加，可以大大降低居民换房、购房成本。，对释放刚性需求和改善需求有积极作用。
以济宁为例，9月29日，该市刚刚调整了公积金贷款额度和首付比例。儿童已从40万元增加。至60万元，首期住房公积金贷款首付比例由30%下调至20%。据上述银行客户经理介绍，首笔商业贷款的首付比例也已降至20%。
以当地首套房总价180万元为例，总金额约144万元，30年组合贷款（商业贷款+公积金）可节省近5万本次利率调整后的人民币利息。每月还款减少120多元。如果是纯商业的贷款，利息会节省4万元左右。
信贷政策组合
早前陈文静提到的个人退税，是国庆前政策组合中的又一重大新政策。9月30日，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民购房个人所得税政策的公告》台湾房屋贷款利率，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有房产房屋和购买现有房屋将被豁免。纳税人在出售房屋后一年内在市场上重新购买房屋，其出售现有房屋已缴纳的个人所得税，将获得退税。
分析师王秋恒表示，二手房个人所得税通常按成交价的1%至2%或差价的20%计算。此次二手房交易个人退税降低了居民购房成本，有利于释放改善的需求，增加二手房市场交易火爆。
“‘930’的放宽政策是本轮周期中最集中的一次政策调整，不同于以往的调整重点城市、因地制宜的政策调整。” 广发证券()房地产分析师郭震等在最新研报中指出，此次二次统筹政策的实施，是通过央行、财税等部门的协调，一系列政策直接针对“稳市场、稳预期、稳经济”，加快恢复房地产市场预期，使行业进入良性循环。
王秋恒还认为，虽然取消全市首套房利率下限政策有时间和范围限制，但政策力度较以往更强，范围内统一调整效果“城市专项政策”的作用将更加显着。从覆盖面和条件来看，郭震认为对中二线城市销量的回升影响最大。
目前，虽然年内自上而下陆续出台了多轮利好政策，但受疫情反复影响，居民购房信心依然低迷，楼市和中...而银行居民长期贷款数据持续偏低。等级。据中指研究院统计，1-9月重点百城累计销售面积下降近40%，单月连续16个月同比下降，业绩《金九》的表现并没有想象中那么好；7）、20个重点监测城市新建商品房成交面积同比下降37.7%。部分城市去年同期在低基数下出现同比增长，但整体成交降幅仍较大。“考虑到网签数据存在一定滞后性，结合企业反馈和认购情况，黄金周期间部分城市楼市有所回暖。” 陈文静说道。
多位券商分析指出，节前出台的一系列政策效果尚需时日，整体市场信心仍偏弱。要在用好政策工具箱的指导下，进行更多的调整。四季度或新一轮政策窗口期，包括放宽核心城市限购、放贷限制首付贷款，加大楼宇交付保障力度，加大对房企拿地支持力度。
央行10月9日发布的《2022年第三季度城市储蓄问卷调查报告》显示，未来三个月内有17.1%的居民有购房计划。这个比例虽然高于二季度的16.9%，但仍然偏低。等级。“预计（地方）***将根据市场实际回暖情况，继续调整政策组合。在政策预期宽松、基数偏低的影响下，四季度行业增速有望转正。”同比增长。” 分析师祁东在研究报告中表示。
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